国家统计局发布2021 年1—10 月份全国房地产开发投资和销售情况10 月销售面积1.27 亿平，同比减少21.7%，开发投资金额1.24 万亿元，同比减少5.4%，新开工面积1.38 亿平，同比下降33.1%
点评
1。商品房销售:
10 月销售降幅显著扩大，预计11，12 月降幅将有所收窄，但回升幅度有限10 月全国商品房销售面积1.27 亿平，销售金额1.24 万亿元，同比分别减少21.7%和22.6%，降幅较上月分别扩大了8.5 和6.8 个百分点二三批次集中土拍延期，重点城市整体供货节奏后移，叠加热点城市调控持续，一二线城市需求端明显受限，而个别房企风险事件影响购房者对于本身基本面较弱，去化压力较大的三四线城市房地产行业量价快速下行的悲观预期加重当前购房者的观望情绪较重，来自于三方面:1)房价持续下跌继9 月70 大中城市住宅销售价格环比自2015 年4 月以来首次出现下跌后，10 月再度出现环比负增长(—0.3%)，其中74%的城市出现了环比下跌， 买涨不买跌的心理使得购房者持续处于观望的状态，2)房企流动性问题频出，短期内购房者对于房屋交付的担忧较重，3)房地产税细则与具体试点城市尚未公布，多数购房者在未明确持有成本前处于等待的状态10 月销售均价为9749 元/平，同比下降1.3%，环比下降0.1%，房价处于2020 年疫情以来的最低点，在市场连续低位运行下，房企主动降价促销，不过以价换量的销售策略收效甚微，整体销售数据仍然低迷各地区销售表现均出现不同幅度的下行东，中，西，东北部地区销售面积同比增速分别为—23.6%，—16.8%，—22.6%和—29.2%，降幅分别扩大11.3，8.1，4.9 和9.2 个百分点，其中东北部地区累计销售面积同比下降5.4%，是目前唯一累计销售负增长的地区，因此为应对其市场的低迷，近期我们也看到了例如沈阳，长春，哈尔滨东北三大省会城市率先在需求端出现了政策的适度松绑，以稳定市场预期1—10 月全国商品房累计实现销售面积14.30亿平，销售金额14.72 万亿元，同比增速分别为7.3%和11.8%，增速较上月分别减小4.0 和4.8 个百分点下半年以来，销售景气度持续下行，短期市场信心恢复需要时间，累计增速预计仍将持续下行我们预计全年销售面积同比—1.6%~—1.7%
2。。房地产开发投资，新开工，竣工:
单月投资降幅扩大，新开工低迷+停缓工使施工建安投资下行10 月开发投资金额1.24 万亿元，同比下降5.4%，降幅较上月扩大1.9 个百分点，1—10 月累计开发投资金额12.49 万亿元，同比增长7.2%，增速较上月减小1.6 个百分点投资规模降幅扩大主要是因为建安投资和土地投资双双失力造成的1)施工面积连续四个月出现两位数同比负增长，10 月同比降幅高达27.1%，降幅扩大了17.1 个百分点我们认为主要原因有两方面:一方面，在融资+销售回款不畅的情况下，房企资金形势严峻，对新开工的意愿显著降低，10 月新开工1.38 亿平，同比下降33.1%，降幅显著扩大了19.6 个百分点，累计7 个月负增长，累计新开工16.67 亿平，同比下降7.7%(前值:—4.5%)另一方面，由于部分房企出现流动性问题，叠加销售表现不佳，供应商和建筑商出现了对于房企后续工程款和材料款兑付问题的担忧，部分在建项目出现停工缓工现象我们认为销售持续低迷+房企资金链紧绷会使房企在11—12 月新开工与施工也难有起色2)自2020 年8 月三道红线融资新规出台以来，房企整体拿地力度明显放缓，土地成交热度减弱，百城土地成交建面同比增速从去年8 月的45.4%下降至今年4 月的—25.6%，导致现阶段土地投资走弱由于今年6—10 月百城土地成交建面月均同比降幅高达36%，我们认为未来1~2 个季度的土地投资与新开工都将持续走弱，土地和建安投资双双乏力将会使得房地产开发投资增速面临持续下滑压力
虽然累计竣工仍有双位数增长，但单月竣工表现乏力10 月竣工面积6277 万平，同比下降20.6%，增速较上月减小21.6个百分点，累计实现竣工5.7 亿平，同比增长16.4%，较上月减小7 个百分点受到房企资金压力，部分项目停缓工情况的影响，单月竣工出现了明显的下滑我们认为交付大年兑付压力以及部分地方政府出台保交付的相关举措使得房企将有限的资金更多用于竣工，预计11—12 月竣工降幅会明显收窄，全年的竣工仍有望实现近双位数的增长
3。同时，张家口将优化预售资金监管机制，房地产交易部门和不动产登记部门将加快建立数据共享系统，进一步提高服务效率。开发商资金:
房企到位资金降幅收窄，行业全环节资金紧绷的压力将逐步缓解10 月房企到位资金1.51 万亿元，同比减少9.5%其中房款增速—8.8%(前值:—8.8%)，其中定金及预收款增速—12.9%，降幅扩大3.1 个百分点，个人按揭贷款增速1.0%，增速提升了7.8 百分点，按揭投放明显加速，10 月央行首次公布个人房贷月度数据，新增个人按揭贷款3481 亿元，较9 月多增1013 亿元非房款增速—10.2%(前值:—13.3%)其中国内贷款和自筹资金的增速分别为—27.2%和—2.8%(前值:—25.0%和—10.1%)1—10 月房企到位资金16.66 万亿元，同比增长8.8%(前值11.1%)伴随着开发贷合理需求满足及销售回款改善，房企资金紧张有望得到缓解，房企到位资金的降幅有望进一步收窄
投资建议:
自10 月以来，中央多次释放地产融资与信贷调整的信号，地产政策底或已逐步出现，不过目前尚以解决房企资金压力紧绷的主要矛盾为主，我们认为房企资金链压力最大的时期已经过去，但地产各主体对市场信心的修复仍需要时间，后续行业基本面仍有下行压力在土地+建安投资双双乏力下地产开发投资失去有力支撑，投资增速也有继续回落的压力，基于房地产业及相关产业占全国GDP 比重较大，Q4 经济增速将面临一定下行压力在行业基本面持续承压，使得整体经济增速受到影响的情况下，房地产行业供需端政策仍有进一步适度调整的可能政策优化调整对于地产板块来说，短期是估值修复的逻辑，中长期来看，在行业流动性危机逐步缓释后，行业出清将进一步推动各类资源向优质头部房企聚拢，融资渠道畅通，综合能力突出的优质龙头房企将享有更高的估值溢价我们建议关注:1)开发板块:金地集团，保利地产，万科A，龙湖集团，华润置地2)物业板块:碧桂园服务，永升生活服务，华润万象生活，融创服务，新城悦服务，宝龙商业，星盛商业
评级面临的主要风险:
房地产调控持续升级，销售超预期下行，融资持续收紧。
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